Investir en viager

Le principe du viager

Le viager est un investissement immobilier qui suit une logique bien spécifique : l’acheteur ne peut ni habiter ni louer le bien immobilier avant le décès du vendeur. On parle alors de viager occupé. Le viager occupé représente la grande majorité des transactions en viager.

Il existe une autre forme de viager : le viager libre. Il concerne essentiellement des biens de petite taille initialement acquis pour êtres mis en location. L’acquéreur peut occuper ou louer les lieux directement mais le prix sera alors peu avantageux, cette pratique est donc peu utilisée en réalité.

La spécificité du viager réside également dans le paiement du bien immobilier qui se partage en deux entités :

  • Le bouquet qui est la partie du paiement versée par l’acquéreur au vendeur lors de la vente
  • La rente viagère qui sera versée par l’acquéreur au vendeur jusqu’au décès de ce dernier

Les inconvénients du viager

  • Le premier inconvénient du viager est l’immoralité qu’il dégage. Cet aspect émane du fait que plus le vendeur décède tôt plus l’investissement réalisé par l’acheteur est rentable. On peut donc considéré que l’acheteur «pari» sur le décès prématuré du vendeur. Il est néanmoins nécessaire de rappeler qu’il s’agit d’un contrat légal qui arrange les deux parties. Le vendeur trouve en effet certains avantages comme précisé ci-dessus.
  • L’investissement viager est un investissement à risque. Même si ce risque reste mesuré, si le vendeur est amené à vivre bien au-delà de son espérance de vie, l’acquéreur versera la rente viagère plus longtemps que prévu. Son investissement perdra donc en rentabilité.

Les avantages du viager

Les avantages pour l’acquéreur

  • L’occupation du bien (viager occupé) entraine un abattement significatif sur la valeur du bien vide. L’acquéreur achète donc à un prix inférieur de la valeur sur le marché.
  • L’acquéreur n’a généralement pas besoin de contracter un crédit immobilier pour acheter un bien immobilier en viager.
  • Étant donné qu’il n’a pas de crédit à contracter, l’acquéreur n’a pas non plus nécessairement besoin d’apport personnel (si ce n’est le montant du bouquet).
  • Avec 10 millions de retraités propriétaires, le marché offre un choix et une diversité d’investissement non négligeable.
  • L’investissement en viager permet d’éviter à l’acquéreur de se retrouver sans locataire, il lui permet aussi d’éviter toutes les complications liées à la recherche d’un locataire et évite les risques d’impayés.
  • Le marché du viager offre une bonne liquidité avec la possibilité pour l’acquéreur de revendre le bien en viager avant le décès du vendeur.
  • Dès le décès du vendeur, l’acquéreur cesse de verser la rente viagère et ce même si l’ensemble des sommes versées jusqu’alors (bouquet + rentes versées) est inférieur au prix du bien libre amputé de la décote pour occupation fixé au jour de la signature.

Les avantages pour le vendeur

  • Le vendeur peut rester dans les lieux jusqu’à son décès. Les personnes âgées ont généralement le souhait de rester le plus longtemps possible dans le domicile, le viager peut donc s’avérer être une solution viable pour elles.
  • Le vendeur récupère une partie de la vente en capital fixe à la signature (ce qui peut par exemple lui permettre d’aménager son domicile afin d’anticiper un baisse de mobilité).
  • La rente viagère perçue constitue un complément de revenu à vie (qui peut par exemple payer les aides à domicile ou autre).
  • Cette rente viagère est considérée comme un revenu et peut donc bénéficier d’un abattement fiscal allant de 30 % à 70 % selon l’âge du vendeur.

 

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Vivien Noël

Vivien NOEL est conseiller au sein de notre cabinet parisien. A 25 ans, il est titulaire d’une Licence en gestion de patrimoine immobilier et d’un Master en finance obtenu au sein de la Kedge Business School. C’est par une approche pragmatique que Vivien appréhende la situation patrimoniale globale de ses clients.