Fiscalité succession – Immeuble détenu aux USA

Si, comme beaucoup de contribuables français, vous projetez d’investir dans l’immobilier, l’éventualité d’un investissement à l’étranger doit être envisagée.

Parce qu’il offre d’importants rendements et s’inscrit dans un environnement stable et sécurisé, le marché immobilier américain, en particulier, attire de plus en plus d’investisseurs étrangers.

Pour autant, avant de sauter le pas, certaines questions liées à la succession d’un tel investissement méritent d’être posées.

Que disent les droits nationaux ?

Si vous demeuriez, par hypothèse, toujours en France à la veille de votre décès, la loi française indique que l’ensemble de vos biens (meubles et immeubles), situés en France ou à l’étranger, donneront lieu au paiement de droits de succession en France.

La loi américaine quant à elle, dans le cas où vous résideriez donc en dehors du sol américain à la veille de votre décès, précise n’assujettir à l’impôt sur son sol, uniquement certains types de biens, savoir : immeubles situés sur le sol américain et droits sociaux de sociétés implantées aux Etats-Unis.

Ainsi, l’application de chacune de ces lois en matière de succession conduirait théoriquement à la double imposition, à la fois en France ET aux Etats-Unis, de l’immeuble détenu sur le sol américain.

Que dit la convention franco-américaine liée aux successions ?

La France et les Etats-Unis ont conclu, en date du 24 novembre 1978, une convention fiscale internationale visant à éluder les doubles impositions en matière de succession.

Ainsi, l’article 12-2 prévoit qu’en cas de double imposition, la France octroiera un crédit d’impôt égal à l’impôt acquitté aux Etats-Unis au titre du bien imposable dans chacun des deux pays.

Cette déduction ne pourra cependant être supérieure à l’impôt dû en France pour ce même bien immobilier.

Dans les faits, de nombreux dispositifs prévus, en particulier aux Etats-Unis, permettent même d’échapper à toute imposition.

Exemples chiffrés

CAS 1 : Succession entre époux

Monsieur Dupont, résident fiscal français et ayant pour seule héritière son épouse, Maryse, elle-même résidente française, décède en France alors qu’il dispose d’un patrimoine net taxable de 1.000.000€ composé comme suit :

  • Patrimoine net français : 700.000 €
  • Patrimoine net américain : deux immeubles de valeurs nettes respectives : 200.000 € et 100.000 € (total : 300.000 €)

Imposition en France : imposition sur l’ensemble des biens du défunt – Base nette taxable : 0€ car aucun droit n’est dû, en France, sur les successions entre époux.

Imposition aux USA : Régime particulier entre époux lequel ne vise qu’à taxer les immeubles situés sur le sol américain dont la valeur représente plus de la moitié du patrimoine net taxable aux Etats-Unis.

Patrimoine net taxable USA : 300.000 €

Ainsi, seul l’immeuble, dont la valeur est de 200.000€ (>150.000€), sera taxable aux Etats-Unis au titre de la succession de Monsieur Dupont.

Or, la loi américaine prévoyant également une réduction d’impôt d’un montant de 5.430.000$ applicable aux successions entre époux, Madame Dupont n’aura aucun impôt à acquitter aux Etats-Unis.

CAS 2 : Succession au bénéfice d’un descendant

Monsieur Durant, résident fiscal français et ayant pour seule héritière sa fille Alice, décède en France alors qu’il dispose d’un patrimoine net de 1.500.000€ composé comme suit :

  • Patrimoine net français : 1.000.000 €
  • Patrimoine net USA (immeuble) : 500.000 €

Imposition en France : imposition sur l’ensemble des biens du défunt – Base nette taxable : 1.500.000€

Application au barème des droits successoraux après abattement de 100.000 € : 412.678 € *

Imposition aux USA : 50.000 $ **

Crédit d’impôt accordé : égal à la plus élevée des sommes suivantes :

  • « Unified credit » réservé aux non-résidents : 13.000 $
  • « Unified credit *** » pour les résidents étendu aux non-résidents pour la part des biens situés sur le sol américain: 500.000 / 1.500.000 * 5.430.000 = 1.810.000 $

Aucun impôt n’est donc dû aux Etats-Unis dès lors que le crédit d’impôt (Unified credit) est supérieur à l’impôt calculé.

Dès lors, aucune déduction ne devra être opérée, en France, sur l’impôt acquitté par Alice au titre de la succession de l’ensemble des biens de son défunt père.


En définitive, la problématique successorale ne constitue en aucun cas un frein à un investissement immobilier aux Etats-Unis.
Les dispositions en vigueur, quand elles n’entrainent pas une exonération totale d’impôt dans l’un ou l’autre des pays, permettent d’éviter tout risque de double imposition par le biais des conventions fiscales internationales.


* barème par tranches spécifique aux successions en ligne directe
** selon imposition USA
*** montant de l’unified credit réservé aux résidents : 5.430.000 $

Vous avez des questions à nous poser ? Nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre écoute.

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Mélanie Delclos

Mélanie DELCLOS est diplômée de l'Institut Supérieur du Commerce de Paris, spécialisation Expertise Juridique et Fiscale - Ingénierie du patrimoine. Après avoir obtenu un second Master II en Droit fiscal de l'entreprise à l’Université Toulouse 1 Capitole (major de promotion), elle intègre l’École des Avocats Sud-Ouest Pyrénées en janvier 2015. Mélanie a rejoint le Cabinet DIRECFI dans le cadre de son projet pédagogique.