SCPI entre rendement et sécurité

Une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un produit d’épargne de grande qualité. C’est un support non coté (mais évalué tout les ans de façon contradictoire) qui collecte des fonds auprès d’épargnants pour constituer un portefeuille composé exclusivement d’immobilier physique destiné à la location.

La SCPI offre tous les avantages de l’investissement immobilier à l’ensemble des épargnants en distribuant un revenu régulier et plutôt stable. C’est un placement sécurisé de moyen et long terme dont le cadre réglementaire est clairement établi. Ce placement reste aussi disponible qu’un actif immobilier de qualité mais il est toujours possible de revendre tout ou partie de ses parts sur le marché secondaire en cas de nécessité. (délais constaté fréquemment : 3 mois).
A la différence d’un appartement donné en location, en cas de besoin de liquidité, on peut ne céder que quelques parts et conserver les autres, sans incidence, ni sur la rentabilité, sur sur le taux d’occupation, etc.

Diversification patrimoniale pour un rendement optimisé

La SCPI permet de diversifier son épargne sur de l’immobilier d’habitation et le plus souvent d’entreprise, ce dernier étant caractérisé par des rendements plus élevés. Le rendement moyen des SCPI en 2013 était de l’ordre de 5%. De plus, l’immobilier confère une stabilité renforcée par rapport à celle des OPCVM traditionnels.

L’acquisition de parts de SCPI permet d’investir non pas sur un, mais sur plusieurs immeubles répartis sur les métropoles françaises, voir européennes. Cette diversification assure une répartition idéale du placement afin d’optimiser le rendement et l’appréciation des biens à moindre risque.

Constitution de revenus futurs

La SCPI distribue des revenus tous les trimestres dont le montant est relativement stable et régulier. Les revenus de la SCPI proviennent d’une multitude de locataires ce qui permet d’éviter les aléas locatifs d’un investissement locatif direct. On dit que les loyers sont mutualisés.

Pour bénéficier de revenus immédiatement, il faut acquérir les parts comptant ce qui signifie avoir de l’argent disponible. Remarque : les revenus de la SCPI sont considérés comme des revenus fonciers soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Dès lors, avec une tranche marginale d’imposition de 30% additionnée aux prélèvements sociaux de 15,5%, les revenus sont sérieusement réduits.

En alliant SCPI et assurance vie, on obtient un meilleur rendement, un placement plus sécurité et une fiscalité avantageuse. La souscription d’un contrat d’assurance vie multisupport avec des unités de compte investies dans des SCPI offre donc de nombreux avantages. Désormais, il est possible d’investir dans un contrat d’assurance vie 100% SCPI.

Constitution d’un capital avec un effet de levier maximal

En tant que placement immobilier, la SCPI permet de souscrire les parts à crédit. En l’état actuel des taux d’emprunt particulièrement attractif, l’acquisition des parts à crédit restent intéressante même si le rendement baisse. Les revenus versés par la SCPI rembourseront partiellement le crédit tout en constituant un patrimoine à l’épargnant. De plus, fiscalement, le contribuable peut déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers.

L’acquisition à crédit avec un prêt in fine permet à l’épargnant de bénéficier d’un effet de levier encore plus important que celui octroyé par un crédit amortissable. L’épargnant va seulement remboursé les intérêts. A la fin du crédit, l’épargnant remboursera le capital dû. Remarque : dans le cadre d’un prêt in fine, un déficit foncier ne sera pas imputable sur le revenu global du contribuable. Il vaut mieux avoir d’autres revenus fonciers pour optimiser cette organisation d’un point de vue financier, et fiscal, donc.

Financement SCPI aux taux actuels

Durée du financement 10 ans 15 ans 20 ans 25 ans
Taux fixe d’un crédit amortissable De 2,65% à 2,85% De 3,05% à 3,25% De 3,25% à 3,45% De 3,25% à 3,60%
Taux fixe d’un crédit in fine De 3,70% à 3,90% De 4,00% à 4,20%

Optimisation de l’ISF

En cas de démembrement, seul l’usufruitier est soumis à l’impôt sur la fortune. Dès lors, pour les titulaires d’important patrimoine, l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété en laissant l’usufruit à un autre investisseur optimise l’ISF. En effet, jusqu’à l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus. Toutefois, à la fin de l’opération, la pleine propriété se reconstituera en franchise de droits tout en absorbant l’éventuelle hausse du prix des parts.

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Géraldine D.

Géraldine DAGUTS, juriste de formation (Master 2 recherche en droit privé suivi d’une spécialisation en gestion de patrimoine à l’Université de Toulouse 1) C’est avant tout la relation humaine et la confiance qu’elle noue avec ses clients qui l’ont fait choisir ce métier. Après une première expérience technique, une deuxième commerciale, elle rejoint Direcfi pour combiner au mieux ces deux aspects de la profession.