Le marché immobilier en 2013

La loi de finances 2013 a encore alourdi la fiscalité concernant les plus-values immobilières. Cette réforme va-t-elle figer davantage un marché déjà particulièrement calme ? A quoi faut-il s’attendre ? Le marché immobilier français a-t-il une chance de rebondir en 2013 ?

La situation en quelques chiffres

2012 a été une année d’effondrement pour le marché immobilier français. L’ancien, la construction, le crédit aux particuliers, tous les secteurs ont été touchés.

Les promoteurs privés ont vu leurs ventes diminuer de 17,9 % (le prix moyen d’un logement neuf a lui perdu 6% selon Nexity) et les chiffres publiés le 26 février dernier laissent envisager une année 2013 tout aussi décevante pour ces derniers.

Le marché de l’ancien a lui aussi vu le nombre de ses ventes s’écrouler, passant de 805 000 en 2011 à 655 000 en 2012 (soit un baisse de 18,6 %) ! Si les ventes ont baissé, les prix aussi ont suivi, mais dans une moindre mesure : -1,9%.

Un marché bloqué

Le marché de l’immobilier est aujourd’hui bloqué : les acheteurs attendent que le prix du marché baisse alors que les vendeurs maintiennent leur prix et préfèrent patienter. Selon Orpi, le prix souhaité par le vendeur est de 15% supérieur à celui que l’acheteur est prêt à payer pour un appartement, et 17% pour une maison.

Le crise économique est aujourd’hui dans tous les esprits. Le pouvoir d’achat des ménages n’est plus ce qu’il était il y encore quelques années. Le moral des ménages est au plus bas, les gens sont inquiets et ont donc tendance à repousser leurs projets à plus tard. A noter aussi que la loi de finances 2013 a instauré une nouvelle surtaxe pour les plus-values immobilières excédant 50 000 €. Cette dernière risque de décourager encore davantage les vendeurs…

Par ailleurs, on peut constater que les taux de crédit sont actuellement particulièrement bas, et devraient le rester pour encore quelques mois. Cette variable est nécessaire mais pas suffisante à la reprise du marché.

Et maintenant ?

Une reprise de la croissance à la fois fiable et durable serait le meilleur levier pour envisager une reprise du marché… Mais vu l’état actuel des choses, il y a fort à parier que les prochaines années ne nous apporteront pas cette sérénité économique.

Une aide publique aurait, elle aussi, sa place dans cette équation. Certes, le dispositif Duflot se veut légèrement plus attractif que l’ancien Scellier, certes, le prêt à taux zéro a été réformé (bien que les bienfaits de cette réforme sur l’état du marché soient contestables), mais ces réformes n’auront qu’un impact très limité.

Dans les années 90, pour sortir de la dépréciation que connaissait le marché, le Gouvernement avait mis en place le prêt à taux zéro. Cette réforme coup de poing avait alors permis au marché de retrouver des couleurs.

A l’heure actuelle, le plan de rigueur imposé par l’Etat ne lui permet pas de mettre en place une telle mesure. Il faut donc attendre que l’offre et la demande se rencontrent de nouveau pour que le marché reprenne.

Pour anticiper l’évolution du marché dans les prochains mois, reste maintenant à déterminer qui des acheteurs ou des vendeurs seront les plus patients? On peut imaginer que les prix diminuent légèrement d’ici la fin de l’année, mais il serait naïf de s’attendre à une baisse spectaculaire de l’ordre de 15% comme pourraient l’espérer les acheteurs…

Vous avez des questions à nous poser ? Nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre écoute.

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Philippe M.

Philippe MOUSSAUD est associé au groupe depuis mars 2012, et également co-gérant.Il poursuit des études de droit à Paris avant de se spécialiser en Gestion de Patrimoine pour obtenir un Master 2 à l’Université d’Orléans. Après une expérience réussie à l’Union Notariale Financière de 2009 à 2010, il rejoint DIRECFI en 2010. Rigoureux et réactif sont autant d’adjectifs qui définissent Philippe au quotidien comme dans la durée.