Les limites de la SCI

La création d’une Société Civile à prépondérance Immobilière (Société Civile Immobilière) est-elle judicieuse pour tous les investissements immobiliers?

Contrairement à ce que l’on entend habituellement, cette forme juridique n’est pas adaptée à toutes les situations.

S’il est incontestable qu’une SCI peut s’avérer très intéressante dans certains cas, l’acquisition d’un immeuble ne doit pas être en permanence associée à l’utilisation de cette forme juridique.

Nous allons ici pointer du doigt certaines limites de la SCI afin de vous éviter certaines déconvenues.

Décote ISF

Dans le cadre d’un investissement immobilier réalisé au par le biais d’une SCI, vous ne pourrez pas bénéficier de la décote ISF (impôt de solidarité sur la fortune) de 30 % sur la valeur de la résidence principale. Une décote (tolérance ?) pourra en revanche être accordée au titre d’une liquidité limitée par l’existence de parts sociales (généralement de l’ordre de 10 % à 20 %).

Location meublée

Dans le cadre d’un immeuble mis en location meublé, la SCI sera assujettie à l’IS (impôt sur les sociétés) car cette activité est considérée comme commerciale. Les associés ne pourront donc pas bénéficier du régime d’imposition des particuliers qui peut s’avérer particulièrement attractif dans le cadre de la location meublée.

Apport d’un patrimoine immobilier

Effectuer un apport en société d’un bien immobilier peut générer un impact fiscal : une éventuelle plus-value qui sera imposable (sauf s’il s’agit de la résidence principale du cédant, ou si ce dernier possède ce bien depuis au moins 30 ans).

Cession

Lors de la cession de l’immeuble ou des parts sociales, l’éventuelle plus-value réalisée est imposée au régime des plus-values immobilières. Par ailleurs, il est important de noter que vous ne pourrez bénéficier de l’exonération prévue pour la résidence principale car, dans le cadre d’une SCI, elle est considérée comme un immeuble locatif.

La “location à soi-même”

La location à soi-même, c’est à dire le fait pour le gérant de “s’auto-louer” un immeuble par le biais d’une SCI, peut être considéré par les pouvoirs publics comme un abus de droit.

Droit au logement du conjoint survivant

Le conjoint survivant ne peut bénéficier de son droit au logement si la résidence principale est détenue en société.

Coûts

Les coûts de création (rédaction des statuts, insertion dans un journal d’annonces légales, dépôt des statuts au greffe du Tribunal de Commerce, inscription au registre du commerce…) et de fonctionnement d’une SCI peuvent s’avérer significatifs si les loyers de la société civile sont faibles ou momentanément insuffisants, ou décalés.

Financement

Le financement d’une résidence principale ou secondaire peut s’avérer difficile par le biais d’une SCI pour une raison simple : la protection des créanciers est limitée.

En effet, les banques n’ont pas pour habitude de prêter aux sociétés déficitaires. De plus, la saisie de parts de SCI ne confère normalement aucun droit au créancier sur les immeubles de la société et il risque de ne pas disposer de réels pouvoirs dans la structure. Enfin, il pourra être indéfiniment responsable des dettes sociales de la SCI.

Par ailleurs, le créancier pourra utiliser d’autres procédés. Il peut, par exemple, démontrer le caractère fictif de la SCI (pas de vie sociale, pas de personnalité morale, confusion du patrimoine de la SCI avec une structure d’exploitation détenue par le débiteur etc.).

Il est également important de noter que les associés ne pourront bénéficier ni d’un prêt d’épargne logement, ni de certains prêts sociaux.

Protection des acquéreurs

Si vous vous portez acquéreur d’un immeuble par le biais d’une SCI, vous ne bénéficiez alors pas de la protection accordée aux acheteurs non-professionnels. Par exemple, vous ne pourrez pas utiliser le délai de rétractation de sept jours accordé au personnes physiques.

Protection des actifs immobiliers non professionnels

Le fait de détenir des immeubles par le biais d’une société ne permet pas aux associés de rendre insaisissables ces derniers.

Voir aussi : Cession de parts sociales de SCI à un tiers

Vous avez des questions à nous poser ? Nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre écoute.

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Philippe M.

Philippe MOUSSAUD est associé au groupe depuis mars 2012, et également co-gérant.Il poursuit des études de droit à Paris avant de se spécialiser en Gestion de Patrimoine pour obtenir un Master 2 à l’Université d’Orléans. Après une expérience réussie à l’Union Notariale Financière de 2009 à 2010, il rejoint DIRECFI en 2010. Rigoureux et réactif sont autant d’adjectifs qui définissent Philippe au quotidien comme dans la durée.