Le dispositif PINEL, dans l’immobilier

Le dispositif Pinel, du nom de la ministre du logement Sylvia Pinel, est le nouveau plan de relance de l’immobilier présenté par Manuel Valls le 29 août 2014.
Il vient retoquer la loi ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) de l’ancienne ministre Cécile Duflot.

Concrètement, qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel est un plan destiné à aider les particuliers désireux d’investir dans l’immobilier, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

L’objectif affiché est d’assouplir les dispositions antérieurement adoptées par la loi Duflot afin de promouvoir davantage le marché du l’immobilier.

Ce dispositif compte deux mesures phares :

  • Une refonte des principaux apports de la loi ALUR Duflot
  • La création de nouveaux avantages fiscaux en matière immobilière.

 

Date d’entrée en vigueur des mesures du dispositif Pinel

  • Une entrée en vigueur immédiate : pour la plupart des nouvelles dispositions adoptées qui s’appliquent dès le 1er septembre 2014
  • Une entrée en vigueur progressive : pour les autres, tel est le cas notamment de la révision des modalités d’octroi de l’ouverture du prêt à taux zéro, (objectif : 80 000 PTZ en 2015 contre 44 000 en 2013) ; ou encore de la simplification des normes afin de réduire les coûts et délais de construction, prévue à terme avant la fin 2014

 

Champ d’application du dispositif Pinel

  • Les particuliers sont les premiers bénéficiaires des incitations fiscales crées par le dispositif Pinel
  • Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont également bénéficiaires, en raison de leur intervention importante sur le marché de l’immobilier

 

Dispositif Pinel, la refonte de loi ALUR Duflot

  • Une limitation de l’encadrement des loyers : le nouveau plan de relance de l’immobilier entend limiter la mise en œuvre de l’encadrement des loyers prévu par la loi ALUR à la seule ville de Paris, et à une réalisation menée à titre expérimental
  • Un recentrage de la Garantie Universelle des Loyers (GUL), désormais réservée aux jeunes salariés et aux personnes en situation précaire

 

Dispositif Pinel, les implications fiscales en matière immobilière

L’apport majeur du dispositif Pinel réside dans une plus grande générosité en termes d’avantages fiscaux afin de relancer le secteur de l’immobilier.

L’ensemble des mesures ci-dessous étudiées sont applicables à compter du 1er septembre 2014.

 

Assouplissement de l’imposition des plus-values immobilières de cessions de terrains à bâtir

En application du régime précédent, la taxe applicable aux plus-values en cas de vente d’un terrain constructible non-bâti favorisait une rétention spéculative.

Le dispositif Pinel vise désormais à inciter la libération du foncier privé.

  • Alignement de la fiscalité applicable aux plus-values de cessions d’immeubles à bâtir sur celle des immeubles bâtis, soit une exonération totale d’impôt à compter de 22 ans de détention
  • Création d’un abattement exceptionnel de 30% sur les plus-values réalisées lors d’une cession d’un terrain à bâtir pour toute promesse de vente conclue entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015

Rappel : L’abattement exceptionnel de 25% applicable aux plus-values réalisées lors de cessions d’immeuble bâtis applicable depuis le 1er septembre 2013 et devant prendre fin le 31 août 2014, ne semble pas avoir été reconduit.

  • Instauration d’un abattement exceptionnel de 100 000 euros pour les donations de terrains réalisées jusqu’au 31 décembre 2015, à la condition qu’ils soient ensuite construits

 

Un allègement des taxes en cas d’acquisition d’un immeuble neuf

Le dispositif Pinel entend favoriser l’accession à la propriété.

  • Réduction du taux de TVA à 5,5% pour l’acquisition d’un logement neuf pour les ménages modestes dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.
    Cette formulation implique des précisions futures permettant l’identification de ces quartiers
  • Création d’un abattement exceptionnel de 100 000 euros pour les donations de nouveaux logements neufs aux enfants et petits-enfants réalisées jusqu’à fin 2016

 

Une augmentation du crédit d’impôt développement durable

Le dispositif Pinel porte à 30% le crédit d’impôt applicable aux travaux de rénovation énergétique engagés à compter du 1er septembre 2014

 

Une faculté d’option laissée à l’investisseur

Sous le régime ALUR Duflot : la latitude d’action de l’investisseur était doublement limitée car d’une part, il devait s’engager à louer son bien pour une période de neuf ans pour prétendre bénéficier d’avantages fiscaux ; et d’autre part, le locataire ne devait pas appartenir au cercle familial du propriétaire.

Le dispositif Pinel vient assouplir ces dispositions.

  • Une durée de location modulable

Les investisseurs ont maintenant le choix entre trois durées d’engagement de location : six, neuf ou douze ans, en contrepartie d’avantages fiscaux proportionnels.

 

Durée de détention 6 ans 9 ans 12 ans
Réduction d’impôt Non précisée à ce jour 18 % 21 %

 

  • Un élargissement du cercle des locataires

Les investisseurs peuvent désormais, sous certaines conditions, bénéficier de ces incitations fiscales tout en louant à un ascendant ou descendant.

 

En conclusion pour ce dispostif :

Les documents diffusés à ce jour par Matignon ne permettent pas de préciser quelles sont les conditions d’octroi.

Enfin, il est à noter l’aspect « exceptionnel » de certains avantages fiscaux, ce qui tend à renforcer leur caractère volontairement temporaire.

L’objectif de dynamisation du secteur de l’immobilier s’en retrouve provisoirement, clairement affirmé…

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François L.

François LEBEAU est l’associé principal du groupe et le co-gérant des différentes structures.Installé maintenant dans les bureaux de Saint Maur des Fossés, en sus de son métier de conseiller en gestion de patrimoine sur Toulouse, il s’occupe du développement de l’agence de Paris.