Fiscalité immobilière comment s’y retrouver ? Que comprendre ?

fiscalité immobilière

Depuis le 1er septembre 2013, les modalités de calcul de la plus-value immobilière ont été modifiées. Plus précisément, ont été modifiées les modalités de décompte de l’abattement pour durée de détention. Désormais, pour le calcul de la plus-value imposable, il faut distinguer l’imposition à l’impôt sur le revenu, et l’imposition aux prélèvements sociaux.

La plus-value de cession sera dorénavant exonérée d’impôt sur le revenu à l’issu d’une période de détention de 22 ans, alors qu’il conviendra d’attendre 30 ans, pour que cette cession soit exonérée de prélèvements sociaux.

Les nouveaux abattements pour durée de détention à prendre en compte :

Nouveaux abattements à compter de 1er Septembre 2013
Impôt sur le revenu Prélèvements Sociaux
6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5éme et jusqu’à la 21éme 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème
4 % pour la 22éme année révolue de détention 1,60 % pour la 22ème année de détention
9 % pour chaque année au-delà de la 22ème
Exonération Totale 22 ans Exonération Totale 30 ans

A ces nouvelles modalités de calcul, s’ajoute pour une période transitoire (du 1er septembre au 31 août 2014) un abattement exceptionnel de 25% applicable pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Champs d’application :

Ces nouvelles modalités d’imposition s’appliquent aux plus-values résultant de la cession de biens ou droits immobiliers, autres que des terrains à bâtir ou des droits s’y rapportant, mais aussi de titres de sociétés ou d’organismes à prépondérance immobilière.

Concernant les terrains à bâtir, une instruction fiscale en date du 02/08/2013 précise que les modalités d’imposition restent inchangées : « Pour les cessions de terrains à bâtir ou de droits s’y rapportant réalisées à compter du 1er septembre 2013, les modalités de calcul de l’abattement pour durée de détention demeurent inchangées pour la détermination de l’assiette imposable des plus-values immobilières afférentes à ces biens, tant à l’impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux. A cet égard, il est précisé qu’il s’agit des terrains à bâtir au sens de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) sur les opérations immobilières. ».

Tout comme dans le régime précédant les opérations suivantes ne sont pas soumises au régime d’imposition des plus-values immobilière des particuliers :

  • Inscription d’un bien immobilier à l’actif d’une entreprise individuelle
  • Les mutations à titre gratuit (donation ou succession)

Comment déterminer le nouveau montant de l’impôt sur les plus-values immobilières?

Plusieurs étapes sont ici nécessaires afin de déterminer le montant de l’imposition.

Détermination de la plus-value brute

Détermination de la Plus-Value Brute
Prix de cession 500 000 €
Frais et Taxe vendeur (frais d’agence) 25 000 €
Prix de cession corrigé 475 000 €
Prix d’acquisition 300 000 €
Frais d’acquisition (frais de notaire par exemple) 22 500 €
Dépenses travaux 45 000 €
Prix d’acquisition corrigé 367 500€
Plus-value Brute 107 500 €

Détermination du montant de l’imposition :

Pour l’exemple suivant la durée de détention du bien est de 10 ans

Plus-Value Brute : 107 500 €
Impôts sur le Revenu (IR) Prélèvements Sociaux (PS)
Taux d’abattement pour durée de détention Taux d’abattement pour durée de détention
30% 8,25%
Plus-Value Brute Taxable à l’impôt sur le revenu Plus-Value Brute Taxable aux Prélèvements Sociaux
75 250 € 98 631 €
Abattement exceptionnel de 25 % Abattement exceptionnel de 25 %
18 813 € 24 658 €
Plus-Value Nette Taxable à l’impôt sur le revenu Plus-Value Nette Taxable aux Prélèvements Sociaux
56 438 € 73 973 €
Imposition à l’impôt sur le revenu Imposition aux prélèvements sociaux
10 723 € 11 466 €

L’imposition finale est donc de :

TOTAL Impôts sur le revenu et prélèvements sociaux 22 189 €
SURTAXE* 951 €
TOTAL IR+PS+SURTAXE 23 140 €
Montant Net Cession 451 860 €

* Surtaxe applicable lorsque la plus –value nette taxable à l’IR est supérieure à 50 000€.

Faire des calculs seuls peut réserver bien des surprises et déconvenues, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un CGP afin d’obtenir le nouveau montant de votre imposition.

Vous avez des questions à nous poser ? Nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre écoute.

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Philippe M.

Philippe MOUSSAUD est associé au groupe depuis mars 2012, et également co-gérant.Il poursuit des études de droit à Paris avant de se spécialiser en Gestion de Patrimoine pour obtenir un Master 2 à l’Université d’Orléans. Après une expérience réussie à l’Union Notariale Financière de 2009 à 2010, il rejoint DIRECFI en 2010. Rigoureux et réactif sont autant d’adjectifs qui définissent Philippe au quotidien comme dans la durée.