L’article 238 Bis K du CGI permet un montage «ex ante» fiscalement très intéressant en conciliant le régime de l’IS avec celui de l’IR, ce montage peut être appliqué notamment pour la transmission d’un bien immobilier.
Optimisation fiscale et transmission immobilière
Une acquisition immobilière réalisée par le biais d’une structure assujettie à l’IR (SCI) est défavorable aux associés dans le sens où ils sont imposés sur les loyers perçus au titre des revenus fonciers. Par ailleurs, ces loyers encaissés servent généralement à rembourser un éventuel emprunt contracté à l’occasion de l’acquisition du bien immobilier. On peut donc dire que les associés sont imposés sur des revenus dont ils n’ont pas eu la jouissance.
Au contraire, si l’on connaît l’intérêt de réaliser une telle opération par l’intermédiaire d’une société assujettie à IS, qui permet par le biais de l’amortissement de l’immeuble de réduire l’impact fiscal, on n’ignore pas non plus le coût fiscal prohibitif d’une éventuelle cession de l’immeuble dont la plus-value serait intégralement imposée sans que les abattements pour durée de détention applicables aux structures assujetties à l’IR ne puissent trouver à s’appliquer.
En effet ce montage s’applique sur durée suffisamment longue pour permettre les meilleures économies fiscales en ce qui concerne l’abattement pour durée de détention relatif aux plus-values de cessions.
L’objectif est de concilier le meilleur des deux régimes fiscaux. Cette conciliation est possible grâce au démembrement temporaire de propriété. L’usufruit du bien immobilier sera détenu par une société commerciale (donc relevant de l’IS), et la nue-propriété sera portée par une société translucide soumise à l’IR (SCI).
Démembrement et double acquisition :
- Créer une société d’exploitation assujettie à l’IS, qui va acquérir le droit temporaire d’usufruit
- Créer une SCI qui fera l’acquisition de la seule nue-propriété. Cette dernière reste translucide (soumise à l’IR) afin de bénéficier du régime plus favorable des plus-values
La société soumise à l’IS sera alors momentanément propriétaire de l’usufruit. Cet usufruit sera donc inscrit à l’actif du bilan parmi les immobilisations incorporelles. En cette qualité, ce droit temporaire fait l’objet d’un amortissement annuel fiscalement déductible. De plus, cette même société pourra déduire les intérêts de l’éventuel emprunt contracté.
Imposition des associés
Les associés de la SCI ne seront pas imposés personnellement au titre des revenus fonciers puisqu’ils ne percevront aucun loyer.
A l’expiration de la période conventionnellement fixée, l’usufruit détenu par la société commerciale rejoindra l’actif de la SCI nu-propriétaire. Cette dernière retrouvera donc la pleine propriété.
S’il y a revente soit de l’immeuble, soit des titres, la plus-value subira une taxation limitée puisque le point de départ pour le calcul de cette plus-value se situe lors de l’acquisition de la nue-propriété. La plus-value sera taxée à 19% + 15,5% de prélèvements sociaux, mais elle bénéficiera d’un abattement pour durée de détention comme suit :
- De 2% pour chaque année au-delà de la 5ème année de détention
- De 4% pour chaque année au-delà de la 18ème année de détention
- De 8% pour chaque année au-delà de la 24ème année de détention
- Exonération de la plus-value au-delà de la 29ème année de détention
Double avantage, déduction et diminution !
Ce montage a donc un double avantage, d’une part la déduction fiscale des amortissements de l’immeuble, et d’autre part la diminution à terme de la plus-value en fonction de la durée de détention.
Néanmoins (petite contrainte au regard des avantages procurés), les statuts de la SCI doivent être spécialement rédigés dans la perspective d’une détention démembrée.
Pour conclure, ce mécanisme fiscal permet aux associés d’une SCI d’échapper à la taxation annuelle du régime des revenus fonciers tout en étant soumis au régime des plus-values des particuliers en cas de revente de l’immeuble à terme.
Comment échapper au piège de l’imposition à l’IS «ex post»
La solution ci-dessus ne concerne que les montages mis en œuvre dès l’acquisition. Cependant nous allons maintenant voir qu’il existe un dispositif pour sortir un bien du piège tendu par la SCI soumise à l’IS. Ce dispositif préconise également le démembrement de propriété.
Il s’agit en réalité de céder la nue-propriété à une nouvelle SCI translucide soumise à l’IR, tout en conservant temporairement la SCI actuelle imposée à l’IS. A l’extinction de l’usufruit temporaire (durée déterminée conventionnellement), la SCI nu-propriétaire recouvre de fait sa pleine propriété. Celle-ci pourra alors vendre le bien, et dans ce cas, la plus-value éventuellement dégagée pourra bénéficier de l’abattement pour durée de détention.
Quant à la SCI malencontreusement assujettie à l’IS, elle se videra de sa substance, elle pourra alors être liquidée.
Ce montage est en réalité le même que le précédent sauf que la SCI soumise à l’IS prend la place de la société commerciale. Seule une SCI soumise à l’IR est en réalité créée.
