Pierre-Yves Cusset, chargé de mission au « Commissariat général à la stratégie et à la prospective », institution rattachée au premier ministre, vient de publier une note d’analyse concernant la réforme de la fiscalité du logement. Cet organisme, plus communément appelé « France Stratégie », considère que la fiscalité du logement est plus favorable au propriétaire occupant qu’au locataire. Cette étude intitulée « quelle fiscalité pour le logement – Actions critiques » propose quatre pistes de réflexion à ce sujet.
1- Constat : la fiscalité du patrimoine, un frein à la mobilité au détriment des jeunes générations
« France Stratégie » dénonce la fiscalité du patrimoine actuelle qui représente un véritable frein à la mobilité et défavorise indirectement les jeunes générations.
En effet, la fiscalité française du patrimoine favorise la détention d’une résidence principale et encourage l’investissement locatif par le biais de dispositifs de défiscalisation. Dans le même temps, la forte taxation des transactions décourage les mobilités résidentielles.
La résidence principale fait l’objet d’un abattement de 30 % sur la valeur pour le calcul de l’ISF et une exonération totale au titre des plus-values. Parallèlement, la taxe foncière payée par tous les propriétaires repose sur des valeurs locatives cadastrales qui n’ont pas été actualisées depuis 1978.
Lorsqu’un bien est mis en location, le propriétaire doit s’acquitter de la taxe foncière, des prélèvements sociaux et de l’impôt sur le revenu qui s’appliquent au montant des loyers nets perçus. Afin de rendre l’investissement locatif attractif, de nombreux dispositifs de défiscalisation ont été mis en place.
Encourager le statut de propriétaire occupant contribue à réduire l’offre locative et freine la mobilité géographique des actifs puisque les propriétaires occupants sont moins mobiles que les locataires.
De plus, en France, le coût des transactions immobilières, quelle que soit la destination du bien, est parmi le plus élevé des pays de l’OCDE. Cela s’explique par le montant des honoraires des agences immobilières mais aussi par les taxes grevant les mutations.
Par ailleurs, l’étude fait le constat d’un contraste entre hier et aujourd’hui concernant l’acquisition de la résidence principale. En effet, les séniors d’aujourd’hui ayant acquis leur résidence principale dans les années 60/70, ont bénéficié sur leurs emprunts immobiliers de taux d’intérêt réels très faibles. Par conséquent, ils ont engrangé de fortes plus-values.
A l’inverse, les jeunes générations subissent l’augmentation du prix du logement dans les grandes villes, qui n’est pas compensée par la baisse du taux d’intérêt.
Pour toutes ces raisons, « France Stratégie » considère qu’il est souhaitable de « remettre à plat » notre fiscalité de l’immobilier avec deux objectifs :
- Lever des freins à la mobilité résidentielle
- S’assurer que les ménages soient mis à contribution à proportion de leur capacité, quel que soit leur statut d’occupation.
2- Les quatre options de réforme de la fiscalité du logement
« France Stratégie » propose quatre options afin de favoriser l’accès des jeunes à la propriété et d’instaurer une neutralité fiscale entre propriétaires et locataires.
1ère option : rendre les loyers versés par les locataires déductibles du revenu fiscal en augmentant en parallèle les taux d’imposition.
L’idée est, ici, de mettre à égalité un propriétaire occupant son logement, un propriétaire bailleur louant le logement qu’il occupe et un locataire. Tous pourraient déduire leur loyer de leur revenu imposable. Pour cela, il est proposé de comptabiliser le loyer implicite du propriétaire occupant son logement comme un revenu supplémentaire et immédiatement déduit.
L’objectif de cette mesure serait d’obtenir une neutralité fiscale entre les statuts d’occupation.
Toutefois, cela présente plusieurs inconvénients. Cette réforme conduirait à subventionner implicitement des ménages faisant le choix d’habiter dans des conditions confortables et coûteuses. Pour y remédier, il faudrait instaurer des plafonds de loyers déductibles dépendant de la taille du ménage, de la localisation du logement.
De plus, cette réforme nécessiterait dans le même temps d’augmenter les taux de l’impôt sur le revenu pour maintenir le niveau des recettes.
2ème option : refondre la taxe foncière et défiscaliser les revenus fonciers
Cette réforme consisterait à supprimer toute la fiscalité sur les revenus locatifs et la reposer sur une taxe foncière rénovée dont l’assiette ferait référence à la valeur vénale du bien, nette du montant des crédits restants dus.
Puisque les revenus fonciers ne seraient plus fiscalisés, l’investissement locatif ne serait plus défavorisé au profit de la propriété occupante et, par conséquent, les dispositifs d’aide à l’investissement locatifs pourraient être supprimés.
L’objectif de cette mesure serait de simplifier la fiscalité du patrimoine sans créer une nouvelle taxe. Pour ne pas subir de perte fiscale, il faudrait fixer le taux de cette « super taxe foncière » à 0,53 % de la valeur vénale nette des biens immobiliers des ménages, ce qui conduirait à taxer implicitement les plus-values latentes.
Toutefois, les prix de l’immobilier étant beaucoup plus volatils que les loyers, les recettes de cette taxe foncière rénovée risqueraient de varier plus fortement d’une année à l’autre que celles de la taxe actuelle.
3ème option : supprimer la taxe foncière et assujettir les loyers implicites aux prélèvements sociaux et à l’impôt sur le revenu
Il s’agirait dans cette option de supprimer la taxe foncière et d’assujettir les loyers implicites aux prélèvements sociaux et à l’impôt sur le revenu. Cette réforme présenterait l’avantage de taxer tous les revenus du capital au même taux.
Les loyers implicites imposables devraient être calculés après déduction des charges d’entretien, d’assurance, de réparation sur une base forfaitaire ou réelle mais également les intérêts d’emprunts.
Cette réforme présente l’inconvénient d’introduire la notion controversée de loyer implicite et rendrait la déclaration des revenus imposables et son contrôle par l’administration fiscale plus compliqués.
Pour éviter que les propriétaires ne gonflent les charges d’entretien, leur prise en compte dans la déclaration des revenus pourrait être plafonnée.
Une autre solution serait d’adopter le principe d’un amortissement de l’investissement logement sur longue durée (2 % par an par exemple), ce qui permettrait d’améliorer le rendement locatif et aurait pour contrepartie la suppression des aides fiscales à l’investissement.
4ème option : supprimer les droits de mutation
En complément des trois premières propositions, il est envisagé la suppression des droits de mutation, ce qui aurait pour conséquence d’abaisser significativement les coûts d’un déménagement et contribuerait à fluidifier le marché immobilier.
La perte de recette engendrée par cette mesure devra néanmoins être compensée par soit la hausse de la « super taxe foncière » de l’option n°2, soit par la hausse du barème de l’impôt sur le revenu dans les options n°1 et 3.
En complément des trois premières propositions, il est envisagé la suppression des droits de mutation, ce qui aurait pour conséquence d’abaisser significativement les coûts d’un déménagement et contribuerait à fluidifier le marché immobilier.
La perte de recette engendrée par cette mesure devra néanmoins être compensée par soit la hausse de la « super taxe foncière » de l’option n°2, soit par la hausse du barème de l’impôt sur le revenu dans les options n°1 et 3.
Source : France Stratégie
