La loi de finance pour 2017 abroge le régime optionnel de déduction du revenu global des dépenses de grosses réparations des nus-propriétaires, et ce, pour les dépenses supportées à compter du 1er janvier 2017, à l’exception de celles supportées en 2017 et pour lesquelles le contribuable justifie de l’acceptation d’un devis et du versement d’un acompte au plus tard le 31 décembre 2016.
Les dépenses de grosses réparations concernées sont celles des gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture.
Depuis 2009, ce dispositif permettait aux nus-propriétaires de déduire les dépenses de grosses réparations effectuées sur le revenu global. Le démembrement de propriété devait résulter d’une succession ou d’une donation entre vifs.
Ce régime dérogatoire était choisi sur option irrévocable du contribuable, qui renonçait à la prise en compte des dépenses supportées pour l’évaluation de ses charges foncières.
Le nu-propriétaire pouvait déduire les dépenses liées à ces grosses réparations, dans la limite de 25 000 € par an. Lorsqu’elles excédaient ce montant, le nu-propriétaire pouvait imputer la fraction excédentaire sur dix ans.
Toutefois, ce dispositif ne permettait pas de constater un déficit global, les déductions n’étaient admises que dans la limite du montant du revenu global de l’année de leur imputation.
L’article 32 de la LF a supprimé le régime de déduction du revenu global des dépenses de grosses réparations supportées par les nus-propriétaires prévu à l’article 156-II-2°quater du CGI.
« Le Gouvernement justifie cette mesure par le fait que le dispositif actuel introduirait une différence injustifiée entre les propriétaires. En effet, le nu-propriétaire peut déduire de son revenu global les dépenses afférentes à de grosses réparations réalisées sur le bien dont les droits sont démembrés, que celui-ci soit ou non loué, tandis que le contribuable qui a la pleine propriété de son immeuble ne peut déduire les dépenses liées à la conservation de son bien que lorsque celui-ci est loué. »
Quelles sont les conséquences de la suppression de la déductibilité d’une telle charge ?
En principe, les dépenses consacrées par un propriétaire à la conservation d’un immeuble loué sont déductibles des revenus fonciers qu’il déclare au titre de l’impôt sur le revenu.
Dans le cas d’un démembrement de droits, même si les revenus tirés de la location sont perçus par l’usufruitier, le nu-propriétaire peut procéder à la déduction des dépenses sur les revenus fonciers, ou à la constatation d’un déficit foncier.
Cette déduction n’est possible que si l’usufruitier loue effectivement le bien et qu’il en perçoit des revenus imposables.
En cas de déficit foncier (pour des dépenses autres que les intérêts d’emprunts), celui-ci s’impute, dans les conditions de droit commun sur le revenu global du nu-propriétaire, au titre de l’impôt sur le revenu, dans la limite annuelle de 10 700 €, conformément à l’article 156-I-3° du CGI. L’éventuel excédent, non imputé en raison de ce plafond, peut l’être au cours des dix années suivantes.
Dans le cas où le revenu global du nu-propriétaire ne peut absorber le déficit foncier, l’excédent est reporté sur le revenu global des six années suivantes. Toutefois, l’immeuble doit alors être loué durant les trois années suivant l’année de l’imputation du déficit.
Du fait de l’abrogation de l’article 156-II-2° quater du CGI, le nu-propriétaire n’a plus le choix. Il portera en charges foncières toutes les dépenses de grosses réparations. En conséquence, s’il réalise de tels travaux et que les revenus fonciers, s’il en a, ne couvrent pas le montant de ces travaux, il est fort possible que des déficits fonciers importants apparaissent, supérieurs à 10 700 € et de ce fait reportables sur 10 ans.
Les nus-propriétaires concernés bénéficieront alors de l’imputation, mais de manière différée.
La suppression de ce dispositif s’applique pour les dépenses supportées dès 2017, à l’exception de celles pour lesquelles un devis aurait été accepté et un acompte versé par le contribuable au plus tard le 31 décembre 2016.
