Refus d’exonération rétroactive de plus-value sur la cession d’une résidence secondaire en cas d’annulation de l’achat de la résidence principale

La première vente d’une résidence secondaire bénéficie d’un régime fiscal intéressant, en effet, cette opération est exonérée de plus-value à la condition que le cédant ne soit pas propriétaire de sa résidence principale et qu’il utilise le prix de cession pour l’acquisition ou la construction d’une résidence principale, dans un délai de 24 mois suivant la cession.

Ce régime spécifique d’exonération de plus-value a récemment donné lieu à un contentieux.
La Cour administrative d’Appel de Lyon a dû notamment rendre une décision sur une affaire un peu particulière concernant le droit de bénéficier de ce régime d’exonération.

Dans les faits :

Dans cette affaire, les faits étaient les suivants : un couple avait vendu en août 2012 une résidence secondaire qu’il possédait et qui n’était pas affectée à leur résidence principale. À l’époque, les époux étaient également propriétaires de leur résidence principale acquise plusieurs années auparavant. De ce fait, ils n’ont pas pu bénéficier du régime d’exonération de la plus-value sur la vente de leur résidence secondaire.

En 2014, suite à une décision de la Cour d’Appel de Lyon, l’acte d’achat de la résidence principale des époux a été annulé. Dès lors, les époux doivent être considérés comme n’ayant jamais été propriétaires de leur résidence principale. Les époux considèrent que la perte de cette qualité rétroactive leur permet de bénéficier de l’exonération de la plus-value réalisée lors de la vente de leur résidence secondaire et ainsi, demandent la restitution de l’imposition acquittée sur la plus-value en 2012.

Une décision sans surprise :

L’administration fiscale ainsi que le Tribunal administratif de Lyon refuse d’attribuer aux époux le remboursement de l’impôt considérant que la perte rétroactive de la qualité de propriétaire est sans incidence sur le bien-fondé de l’imposition de la plus-value réalisée en 2012.

La Cour invoque également le fait que la condition de remploi des fonds pour le rachat d’une résidence principale n’est, de toute façon, pas respectée puisque les époux ont acquis une nouvelle résidence principale en 2015, donc le délai de 24 mois n’est, de toute façon, pas respecté.

Dans cette affaire, il faut retenir que la plus-value est imposable dès l’instant où à la date de son fait générateur, le contribuable ne remplit pas les conditions d’exonération. En l’espèce le fait générateur est le jour de la vente du logement secondaire et, à l’époque, les époux avaient la qualité de propriétaire de leur résidence principale.

Ainsi, l’annulation à postériori de l’acquisition de la résidence principale et la perte de la qualité de propriétaire ne peuvent pas avoir d’incidence sur les impositions relatives à un autre bien.

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Géraldine D.

Géraldine DAGUTS, juriste de formation (Master 2 recherche en droit privé suivi d’une spécialisation en gestion de patrimoine à l’Université de Toulouse 1) C’est avant tout la relation humaine et la confiance qu’elle noue avec ses clients qui l’ont fait choisir ce métier. Après une première expérience technique, une deuxième commerciale, elle rejoint Direcfi pour combiner au mieux ces deux aspects de la profession.