Projet de Loi de Finances pour 2016 et régimes des plus-values immobilières

Outre diverses mesures annoncées visant la fiscalité des ménages et des entreprises (lire l’article consacré ici), le PLF 2016 tend également à l’aménagement de deux régimes spécifiques des plus-values immobilières : les terrains à bâtir et les logements sociaux.

 

Terrain à bâtir et plus-values immobilières

 

Pour rappel, la loi de finances pour 2015 a institué un dispositif spécifique applicable aux cessions de terrains à bâtir, consistant en l’application d’un abattement exceptionnel de 30 % tant sur la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu (IR) que celle soumise aux prélèvements sociaux (PS).

Cet abattement devait trouver à s’appliquer pour les cessions intervenant jusqu’au 31 décembre 2015.

Précisons que l’application de cet abattement est conditionnée à ce que la cession soit :

  • Précédée d’une promesse de vente (unilatérale ou synallagmatique) ayant acquis date certaine avant le 31 décembre 2015 ;
  • Réalisée au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine, soit potentiellement au plus tard le 31 décembre 2017

La loi de finances pour 2015 prévoyait par ailleurs le bénéfice de cet abattement exceptionnel aux cessions de terrains bâtis supportant des immeubles destinés à la démolition en vue de la reconstruction de nouveaux logements.

Le projet de loi de finances pour 2016, à l’appui des premiers bilans jugés pas assez satisfaisants, prévoit donc la prorogation de ce dispositif tout en le modifiant. Il instaure, notamment, une dégressivité quant à son application jusqu’en 2018.

Ainsi, l’abattement serait fixé à :

  • 50% lorsqu’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente a acquis date certaine à compter du 1er janvier 2016 et au plus tard le 31 décembre 2016 ;
  • 30% lorsqu’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente a acquis date certaine à compter du 1er janvier 2017 et au plus tard le 31 décembre 2017 ;
  • 15% lorsqu’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente a acquis date certaine à compter du 1er janvier 2018 et au plus tard le 31 décembre 2018

Comme le prévoient les textes actuels, la vente devra nécessairement intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle au cours de laquelle la promesse aura acquis date certaine.

De la même façon, ces abattements seront applicables aux cessions de terrains bâtis supportant des immeubles destinés à la démolition en vue de la reconstruction de nouveaux logements.

 

Après adoption du projet de loi en première lecture à l’assemblée nationale le 17 novembre 2015, il semble que cet amendement ait été écarté.Un nouvel amendement uniquement relatif à la prorogation du dispositif existant pourrait être proposé par le gouvernement dans le cadre du second volet du projet.

 

Logement social et plus-values immobilières

 

Rappelons que les particuliers qui cèdent un bien immobilier, bâti ou non à un organisme en charge du logement social sont exonérés de taxation sur la plus-value.

Cette exonération est temporaire et ne devait concerner à l’origine uniquement les ventes intervenant entre le 1er janvier 2014 et le 31 décembre 2015.

Cette exonération vise les cessions au profit des bailleurs sociaux suivants :

  • Les organismes d’habitations à loyer modéré (HLM) ;
  • Les sociétés d’économie mixte gérant des logements sociaux ;
  • L’association foncière logement mentionnée à l’article L. 313-34 du code de la construction et de l’habitation et les sociétés civiles immobilières dont cette association détient la majorité des parts pour les logements visés au 4° de l’article L. 351-2 du même code ;
  • Les organismes bénéficiant de l’agrément relatif à la maîtrise d’ouvrage prévu par l’article L. 365-2 du code de la construction et de l’habitation

La loi de finances pour 2015 avait, par ailleurs, étendu le champ de l’exonération aux cessions à tout acquéreur s’engageant à construire des logements sociaux dans un programme.

Le projet de loi de finances pour 2016 propose de proroger ce dispositif pour trois années supplémentaires soit pour les cessions intervenant au plus tard le 31 décembre 2018.

En outre, le projet évoque l’adoption d’une disposition relative à l’obligation pour le cessionnaire d’achever les logements sociaux dans un délai de quatre ans à compter de la date d’acquisition.

Enfin, le projet prévoit une clarification quant aux modalités de calcul de l’exonération.

Savoir, en particulier, qu’il conviendra de calculer l’exonération au prorata de la surface habitable des logements sociaux construits par rapport à la surface totale des constructions.

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Mélanie Delclos

Mélanie DELCLOS est diplômée de l'Institut Supérieur du Commerce de Paris, spécialisation Expertise Juridique et Fiscale - Ingénierie du patrimoine. Après avoir obtenu un second Master II en Droit fiscal de l'entreprise à l’Université Toulouse 1 Capitole (major de promotion), elle intègre l’École des Avocats Sud-Ouest Pyrénées en janvier 2015. Mélanie a rejoint le Cabinet DIRECFI dans le cadre de son projet pédagogique.