L’occupation effective de l’habitation principale : un élément capital à l’exonération de la plus-value !

exoneration de plus values

Les plus-values immobilières sont imposées à l’impôt sur le revenu au taux fixe de 19 %.

S’ajoutent les prélèvements sociaux au taux actuel de 15,5 %.

Ils seront rehaussés au taux de 17,2 % à partir du 1er janvier 2018.

Les plus-values immobilières seront donc prochainement taxées au taux global de 36,2 % au lieu de 34,5 %.

Ces plus-values bénéficient d’abattements pour durée de détention de manière progressive jusqu’à 22 ans.

Au-delà, il n’y a plus d’impôt à payer.

Au-delà de 30 ans de détention du bien, les prélèvements sociaux sont également exonérés.

Vous pouvez utiliser notre simulateur de calcul de plus-value immobilière.

En revanche, le Code Général des Impôts (CGI) prévoit plusieurs cas d’exonération de plus-values immobilières à l’article 150-U (exonération pour la résidence principale, pour les cessions inférieures à 15 000 €, pour les non-résidents ressortissants de l’Union Européenne…).

La Cour d’Appel de Bordeaux a eu à se prononcer, le 11 octobre 2017, sur l’application de l’article 150-U II 1° du CGI qui traite de l’exonération des plus-values en cas de cession de la résidence principale et plus particulièrement lorsque le bien est inachevé.

La juridiction rappelle que cette exonération implique que le contribuable puisse justifier par des preuves concrètes l’effectivité de l’habitation par le cédant et que cette preuve n’est pas apportée lorsque le bien est inachevé.

En l’espèce, le requérant faisait valoir qu’il occupait la maison de manière effective mais de manière très précaire puisqu’il habitait dans une caravane le temps de réaliser les travaux nécessaires.

Il considérait que cela ne faisait pas obstacle à ce que l’immeuble soit considéré comme sa résidence principale.

L’Administration fiscale considère que le requérant n’habitait pas de manière effective dans la résidence puisqu’elle était inhabitable en raison du fait que les travaux n’étaient pas achevés.

La Cour tranche sur le terrain de la preuve : le requérant, qui habite dans une caravane, n’apporte pas la preuve qu’il était installé dans la maison. En effet, il n’y a :

  • Aucun justificatif de consommation d’électricité ;
  • Pas de frais de chauffage ;
  • Pas d’éléments probants justifiant le raccord à un réseau d’eau ;
  • Les photographies de l’intérieur ne démontrent pas une habitation effective (la présence de sanitaires, d’un évier et quelques meubles ne suffisent pas à apporter la preuve d’une telle occupation effective).

Arrêt de la CAA de Bordeaux du 11 octobre 2017

La Cour d’Appel de Bordeaux avait, dans le passé, le 4 octobre 2012, déjà rendu une décision qui suivait la même logique : la preuve d’une occupation effective s’apprécie au regard d’un faisceau d’indices.

Elle ne résulte pas des documents produits alors que la consommation d’eau a été réduite et qu’aucune facture d’électricité n’a été fournie.

Arrêt de la CAA de Bordeaux du 4 octobre 2012

En conséquence, un immeuble en cours de construction ne constitue pas, au moment de sa vente, la résidence habituelle et effective du cédant, de sorte que l’exonération de la plus-value pour cession de la résidence principale ne peut lui être accordée.

La charge de la preuve en la matière revient toujours au contribuable se prévalant d’une telle mesure.

Si une personne souhaite céder un bien immobilier dans lequel elle réalise des travaux, il est préférable de les avoir entièrement terminés et d’habiter de manière effective dans l’immeuble.

Dans le cas inverse, la jurisprudence, qui est maintenant constante sur ce sujet, considère que la plus-value sera imposable même si le contribuable vit de manière précaire dans une caravane !

Le projet de loi de finances 2018 prévoit d’augmenter les prélèvements sociaux : la ponction fiscale est toujours plus lourde pour les contribuables. Nos conseillers sont à votre disposition pour vous accompagner à réduire votre pression fiscale.

Vous avez des questions à nous poser ? Nos conseillers en gestion de patrimoine sont à votre écoute.

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