Abattement exceptionnel sur les plus-values de cessions de terrains en 2018 ?

Le Gouvernement actuel souhaite mettre en œuvre sa « Stratégie logement » qui devrait inciter à vendre les terrains à bâtir par la création d’un abattement fiscal exceptionnel sur les plus-values immobilières.
Si cette mesure vient de faire l’objet d’un amendement au deuxième Projet de Loi de Finances Rectificative 2017 (PLFR2017-II), elle avait déjà été dévoilée en septembre 2017 dans ses grandes lignes.

Ancien régime :

Les plus-values réalisées au titre de cessions de terrains à bâtir, précédées d’une promesse de vente ayant acquis date certaine entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015, bénéficiaient d’un abattement exceptionnel de 30 % pour la détermination de l’assiette nette imposable, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention.

Toutefois, pour pouvoir en bénéficier, il fallait que la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente avait acquis date certaine. Ce qui veut dire que plus personne ne devrait bénéficier de cet abattement à partir du 31 décembre 2017 prochain en l’état actuel de la législation.

Régime à venir :

La « Stratégie logement » du Gouvernement dévoilée en septembre se met en place par le biais de coup de pouces fiscaux, favorisant la construction de logements dans les zones territoriales dites « tendues » : les zones où l’offre de logements répond difficilement à la demande.

En pratique, il sera mis en place un abattement exceptionnel sur les plus-values immobilières réalisées sur les cessions de terrains à bâtir, mais aussi sur les biens immobiliers bâtis destinés à être démolis pour être reconstruits, à condition que :

  • La cession soit précédée d’une promesse unilatérale ou synallagmatique de vente, signée et ayant acquis date certaine entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 ;
  • La cession soit réalisée avant le 31 décembre de la 2ème année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine.
  • En ce qui concerne l’acquisition de terrains à bâtir, l’acheteur doit s’être engagé à achever, sous 4 ans à compter de l’acquisition, des locaux destinés à l’habitation.
  • En ce qui concerne l’acquisition de biens bâtis, l’acheteur s’engage à démolir le bien en vue de réaliser et d’achever, dans le même délai de 4 ans, des locaux destinés à l’habitation principale.

Le non-respect de ce délai de 4 années entraînera l’application d’une amende dont le montant sera égal à 10 % du prix de cession et non pas de la plus-value.

Cet abattement exceptionnel, qui s’appliquera tant à l’impôt sur le revenu que sur les prélèvements sociaux, sera de :

  • 85 % lorsque l’acheteur fournit des logements sociaux ou intermédiaires ;
  • 70 % dans les autres cas.

Certaines cessions seront toutefois exclues du dispositif exceptionnel : ce sera le cas lorsque l’acheteur sera le conjoint du cédant, ou lorsque l’acheteur sera une personne morale dont le cédant devient associé à l’occasion de cette cession.

Amendement n° 593 : http://www.assemblee-nationale.fr/15/amendements/0384/AN/593.asp

Le projet initial de cette mesure devait être plus ambitieux. En effet, l’abattement exceptionnel devait être le suivant :

  • 100 % sur les cessions réalisées en vue de construire du logement social ;
  • 85 % pour les cessions en vue de réaliser des logements neufs ou considérés comme neufs ;
  • 70 % sur les cessions en vue de réaliser du logement libre, sous conditions de densification.

Pour rappel, le Gouvernement avait également affirmé en septembre dernier que les plus-values attachées aux cessions de terrains à bâtir réalisées par les professionnels seraient imposées à l’impôt sur les sociétés au taux réduit de 19 % concernant les cessions de terrains à bâtir en vue de la construction de logements neufs, et non plus au taux normal comme cela est actuellement le cas.

Cette mesure semble ne pas avoir été reprise pour le moment. Affaire à suivre…

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